重購退稅怎麼退?換屋族必看,先買後賣/先賣後買 + 試算
重點摘要(TL;DR) 換屋族可先確認「重購扣抵／退稅」條件:買新屋與賣舊屋的移轉登記須符合 2 年期限,新舊屋都須符合設籍及實際自住,出售房地於出售前 1 年內不得出租、供營業或執行業務使用。符合要件時,小換大可全額、大換小按比例計算;先售後購申請退稅,先購後售於出售申報時申請扣抵。重購房地後 5 年內再移轉或改作其他用途,應依規定追繳扣抵或退還稅額。
「琳恩,我想換大一點的房子給小孩,可是賣掉舊家要繳一大筆房地合一稅,好捨不得……」——這是我最常被問的換屋焦慮。好消息是:政府其實有為換屋族留了一條路,叫重購退稅。這篇講清楚怎麼用。
一、什麼是重購退稅?
白話講:你「重」新「購」買自住房,符合條件就能「退」還賣舊屋時繳的房地合一「稅」。
它的精神是——政府要打的是炒房客,不是想換個好一點的家的自住族。所以給換屋族開了這道門。
二、申請條件(房地合一 2.0 版)
| 條件 | 說明 |
|---|---|
| 時間 | 出售舊屋與買進新屋的移轉登記日,間隔在 2 年以內 |
| 順序 | 先買後賣或先賣後買都可以 |
| 用途 | 新、舊屋須符合本人、配偶或未成年子女設籍及實際自住;出售房地於出售前 1 年內不得出租、供營業或執行業務使用 |
| 後續 | 重購後 5 年內不得改作出租、營業或再移轉,否則退的稅要被追繳 |
三、退多少?小換大 vs 大換小
這是重點,記住兩種情況:
① 小換大(新屋價 ≥ 舊屋售價)→ 全額退 你賣舊屋繳的稅,全部退回。
② 大換小(新屋價 < 舊屋售價)→ 按比例退 退稅金額 = 已繳的房地合一稅 ×(新屋總價 ÷ 舊屋售價)
📌 其實兩種情況是同一個公式:退稅一律是「已繳稅額 ×(重購價 ÷ 出售價),比率上限 100%」。小換大時比率達 100%,所以等於全額退。
四、實例算給你看
阿美在高雄三民賣掉舊家 1,000 萬,賣屋繳了房地合一稅 80 萬。她在兩年內買了新家,我們看兩種情況:
情境 A：買 1,300 萬(小換大)
新屋價 1,300 萬 ≥ 舊屋 1,000 萬 → 80 萬全額退回
情境 B：買 700 萬(大換小)
退稅 = 80 萬 ×(700 ÷ 1,000)= 80 萬 × 0.7 = 退 56 萬
💡 簡單記:買得比賣得貴 → 全退;買得比賣得便宜 → 按買新屋占舊屋的比例退。
五、容易忽略的眉角
- 2 年是看「移轉登記日」,不是簽約日,別算錯。
- 分清申請時點:先售後購,自重購房地完成移轉登記次日起 5 年內申請退稅;先購後售,於出售房地所得稅申報時申請扣抵。
- 新舊屋都要設籍自住——買來放租不能退。
- 重購房地後 5 年內再移轉或改作其他用途,應依規定追繳已扣抵或退還的稅額。
- 重購退稅和 400 萬自住免稅條件不同,但符合時可以併用:先適用自住優惠(400 萬內免稅、超過部分課 10%),若 2 年內重購自住房地,已繳的稅還能再依比例申請退稅(財政部中區國稅局說明)。住不滿 6 年、用不到自住優惠的人,換屋時仍可單獨申請重購退稅。
- 舊制(2016 年前取得的房子)也有自己的「財產交易所得稅重購退稅」,規則不一樣,別搞混。
延伸閱讀
換屋,別讓稅卡住你。只要「2 年內、都自住」規劃好,繳出去的稅大多拿得回來。在考慮換屋,先把你的時間軸丟給我,我幫你算退稅、排先買還是先賣。
本文為一般稅務說明,實際個案請以國稅局核定與專業地政士/會計師意見為準。
常見問題
- 先買新房、還沒賣舊房,可以先申請嗎?
- 先買後賣也適用;兩屋移轉登記須符合 2 年期限,可於出售房地所得稅申報時申請扣抵應納稅額,依核定辦理,不是一定要先繳完再申請退還。
- 新屋登記在配偶名下,可以退嗎?
- 可以。依財政部規定,出售與重購房地的所有權人為本人「或」配偶皆可(例如本人賣、配偶買也適用),不限同一人。但其餘自住、2 年內、5 年內不得移轉等要件仍要符合,細節建議先問地政士。
- 退稅要去哪裡辦?
- 向戶籍所在地國稅局申請,備妥買賣契約、移轉登記與設籍證明等文件。