重購退稅怎麼退?換屋族必看,先買後賣/先賣後買 + 試算(2026)
重點摘要(TL;DR) 換屋族別怕繳房地合一稅——只要買新屋與賣舊屋的移轉登記間隔在 2 年內(先買後賣、先賣後買都可以),而且新舊屋都符合自住條件,就能申請「重購退稅」把繳的稅拿回來。小換大(買貴的)全額退、大換小(買便宜的)按比例退。但退稅後 5 年內不能改作他用或再轉售,否則會被追回。
「琳恩,我想換大一點的房子給小孩,可是賣掉舊家要繳一大筆房地合一稅,好捨不得……」——這是我最常被問的換屋焦慮。好消息是:政府其實有為換屋族留了一條路,叫重購退稅。這篇講清楚怎麼用。
一、什麼是重購退稅?
白話講:你「重」新「購」買自住房,符合條件就能「退」還賣舊屋時繳的房地合一「稅」。
它的精神是——政府要打的是炒房客,不是想換個好一點的家的自住族。所以給換屋族開了這道門。
二、申請條件(房地合一 2.0 版)
| 條件 | 說明 |
|---|---|
| 時間 | 出售舊屋與買進新屋的移轉登記日,間隔在 2 年以內 |
| 順序 | 先買後賣或先賣後買都可以 |
| 用途 | 新、舊屋都要自住(本人/配偶/未成年子女設籍居住),且無出租、無營業 |
| 後續 | 重購後 5 年內不得改作出租、營業或再移轉,否則退的稅要被追繳 |
三、退多少?小換大 vs 大換小
這是重點,記住兩種情況:
① 小換大(新屋價 ≥ 舊屋售價)→ 全額退 你賣舊屋繳的稅,全部退回。
② 大換小(新屋價 < 舊屋售價)→ 按比例退 退稅金額 = 已繳的房地合一稅 ×(新屋總價 ÷ 舊屋售價)
📌 其實兩種情況是同一個公式:退稅一律是「已繳稅額 ×(重購價 ÷ 出售價),比率上限 100%」。小換大時比率達 100%,所以等於全額退。
四、實例算給你看
阿美在高雄三民賣掉舊家 1,000 萬,賣屋繳了房地合一稅 80 萬。她在兩年內買了新家,我們看兩種情況:
情境 A：買 1,300 萬(小換大)
新屋價 1,300 萬 ≥ 舊屋 1,000 萬 → 80 萬全額退回
情境 B：買 700 萬(大換小)
退稅 = 80 萬 ×(700 ÷ 1,000)= 80 萬 × 0.7 = 退 56 萬
💡 簡單記:買得比賣得貴 → 全退;買得比賣得便宜 → 按買新屋占舊屋的比例退。
五、容易忽略的眉角
- 2 年是看「移轉登記日」,不是簽約日,別算錯。
- 記得在期限內「申請」退稅:應於重購房地完成移轉登記之次日起 5 年內提出退稅申請,別放到過期。
- 新舊屋都要設籍自住——買來放租不能退。
- 退稅後 5 年內不能再賣或出租,否則國稅局會把退的稅追回去,還可能加罰。
- 重購退稅和 400 萬自住免稅是兩回事,適用情境不同;住滿 6 年走免稅、住不滿但要換屋走重購退稅。
- 舊制(2016 年前取得的房子)也有自己的「財產交易所得稅重購退稅」,規則不一樣,別搞混。
常見問題 FAQ
Q：先買新房、還沒賣舊房,可以先申請嗎? A：先買後賣也適用,但要在兩屋移轉登記間隔 2 年內完成,並在賣出舊屋、繳完稅後申請退還。
Q：新屋登記在配偶名下,可以退嗎? A：可以。依財政部規定,出售與重購房地的所有權人為本人「或」配偶皆可(例如本人賣、配偶買也適用),不限同一人。但其餘自住、2 年內、5 年內不得移轉等要件仍要符合,細節建議先問地政士。
Q：退稅要去哪裡辦? A：向戶籍所在地國稅局申請,備妥買賣契約、移轉登記與設籍證明等文件。
換屋,別讓稅卡住你。只要「2 年內、都自住」規劃好,繳出去的稅大多拿得回來。在考慮換屋,先把你的時間軸丟給我,我幫你算退稅、排先買還是先賣。LINE:跟琳恩看房。
本文為一般稅務說明,實際個案請以國稅局核定與專業地政士/會計師意見為準。