財產交易所得稅是什麼?舊制房屋怎麼課稅、重購退稅怎麼用(2026)
重點摘要(TL;DR) 如果你的房子是 2016 年(民國 105 年)1 月 1 日以前取得的,賣掉時不走房地合一稅,走「財產交易所得稅」舊制——把賣房獲利併入當年度綜合所得稅,用你的綜所稅率(5%～40%)課。算法有「核實課稅」和「按房屋評定現值標準計算」兩種。舊制也有重購退稅,但規則和房地合一不同。
不是所有房子都課房地合一稅!很多長輩手上的老房子是很早以前買的,賣掉時走的是另一套規則。這篇專門講這個常被忽略的「舊制」。
一、誰適用舊制?用「取得時間」判斷
| 房子取得時間 | 賣出時適用 |
|---|---|
| 2016/1/1 以前取得 | 財產交易所得稅(舊制) |
| 2016/1/1 以後取得 | 房地合一稅(新制) |
關鍵是「取得日」,不是賣出日。阿公 1995 年買的透天,今年賣掉,仍然走舊制。
⚠️ 一個重要例外:如果是 2014/1/2～2015/12/31 之間取得、又在 2016/1/1 之後出售、且持有在 2 年以內,即使是 2016 前取得,仍會被拉進房地合一課稅(當年防短期炒作的過渡條款)。所以「2016 前取得就一定走舊制」並非絕對,持有很短的要特別確認。
二、舊制怎麼課?併入綜所稅
舊制的精神是:房屋部分的獲利,當作你當年度的「財產交易所得」,併進綜合所得稅一起算。(土地部分另走土地增值稅,不在這裡。)
計算方式有兩種:
① 核實課稅(有買賣價格與單據)
財產交易所得 =(賣出房屋價 − 買進房屋價 − 相關費用) 再把這筆所得併入綜所稅,依你的級距(5%～40%)課
② 按標準計算(找不到當初買價或單據)
國稅局按「房屋評定現值 × 各縣市公告的財產交易所得標準比率」推算所得 這通常比核實課稅低很多,但無法自己選,要看是否符合
💡 房屋「評定現值」通常遠低於市價,所以走標準計算時,課到的金額往往不高。這也是很多舊制老屋賣掉,稅反而比新制輕的原因之一。
三、實例:老屋走舊制
陳伯伯 2008 年在高雄前鎮買的房,房屋部分當初買價 150 萬,今年賣出房屋部分 300 萬,相關費用 20 萬,他當年綜所稅適用 12% 級距:
核實課稅:
財產交易所得 = 300 − 150 − 20 = 130 萬 併入綜所稅 → 130 萬 × 12% ≈ 15.6 萬
(實際上會與其他所得合併後依累進級距計算,這裡簡化示意。)
四、舊制也有重購退稅(所得稅法第 17-2 條)
換屋族注意:舊制自住換屋也能退稅,但和房地合一重購退稅規則不同:
| 項目 | 舊制重購退稅 |
|---|---|
| 期限 | 出售與重購完成移轉登記間隔 2 年內 |
| 順序 | 先售後購、先購後售都可 |
| 條件 | 新舊屋都自用住宅、需「小屋換大屋(重購價 ≥ 出售價)」才退全額 |
| 方式 | 自綜所稅中扣抵或退還出售年度因房屋交易所得多繳的稅 |
| 後續 | 重購後 5 年內不得移轉或改作他用 |
常見問題 FAQ
Q：怎麼知道我的房子是舊制還新制? A：看權狀或謄本上的「登記日期 / 取得日」。2016/1/1 是分界線。繼承、贈與取得的,認定方式另有規定,建議找地政士確認。
Q：舊制一定比新制省嗎? A：不一定。舊制走標準計算時通常較輕,但若核實課稅又遇到高綜所稅級距,也可能不低。要個案試算。
Q：找不到當初的買賣合約怎麼辦? A：可向地政事務所調當年移轉資料,或由國稅局按標準計算。所以老屋更要盡早把舊文件找齊。
老房子賣之前,先搞清楚你走舊制還是新制、怎麼課最省。把你的權狀取得日告訴我,我幫你判斷、試算,別因為不熟規則白白多繳了稅。LINE:跟琳恩看房。
本文為一般稅務說明,實際個案請以國稅局核定與專業地政士/會計師意見為準。