房地合一稅 2.0 完整教學｜稅率、稅基、試算案例一次看懂(2026)
重點摘要(TL;DR) 房地合一稅就是「賣房有賺,針對賺的部分課的所得稅」。2021 年 7 月後上路的是 2.0 版:持有 2 年內賣 45%、2～5 年 35%、5～10 年 20%、超過 10 年 15%;符合自住條件再加上 400 萬免稅 + 10% 優惠。算法是「(賣價 − 買價 − 費用 − 土地漲價總數額)× 稅率」。不管賺賠,移轉登記隔天起 30 天內都要申報。
很多人賣房前最怕的一句話就是:「那我要被扒一層皮嗎?」其實沒那麼可怕——只要你搞懂遊戲規則,該省的省、該留的單據留好,房地合一稅是可以算得清清楚楚的。這篇我用最白話的方式 + 高雄的實際數字,帶你一次看懂。
一、房地合一稅是什麼?為什麼會有它?
以前賣房子,土地和房屋是「分開課稅」的:土地走土地增值稅、房屋走財產交易所得稅。這中間有不少操作空間,炒房的人很愛。
於是政府在 2016 年(民國 105 年) 把兩者合併,叫「房地合一所得稅」,白話就是:房子和土地一起算,賣的時候有賺錢,就針對賺的部分課所得稅。
📌 一句話記住:買 800 萬、賣 1,000 萬,中間賺的 200 萬(再扣費用)才是被課稅的對象,不是用 1,000 萬去課。
二、稅率:持有越短,課越重
這是 2.0 最關鍵的改動——把短期炒作打到痛:
| 持有期間 | 房地合一稅 2.0 稅率 |
|---|---|
| 2 年以內 | 45% |
| 超過 2 年、未滿 5 年 | 35% |
| 超過 5 年、未滿 10 年 | 20% |
| 超過 10 年 | 15% |
| 自住房地(設籍 + 持有並居住連續滿 6 年,且 6 年內無出租營業、未曾用過此優惠) | 10%(再享 400 萬免稅) |
⚠️ 注意:這是 2.0(110/7/1 以後賣出)。如果你的房子是 2016 年以後取得、但在 2021/6/30 前就賣掉,適用的是 1.0(門檻較寬)。現在賣,幾乎都是 2.0。
三、稅基:到底拿什麼去乘稅率?
稅率有了,還要知道「乘什麼」。這個「課稅所得(稅基)」的公式是:
課稅所得 = 成交價 − 取得成本 − 相關費用 − 前 3 年交易損失 − 土地漲價總數額
- 取得成本:當初買的價格 + 契稅、代書費、仲介費、裝潢與增置改良費(要有單據!)
- 相關費用:這次賣出付的仲介費、廣告費、代書費等;沒單據的話,國稅局按成交價 3% 估、最多 30 萬
- 土地漲價總數額:已經繳過土增稅的部分,不重複課(避免雙重課稅)
💡 最重要的提醒:從你買房那天起,所有單據都留好——契稅、代書費、仲介費、裝潢估價單發票。將來賣房,這些都能從獲利裡扣掉,等於少繳稅。我看過太多人因為單據不見,白白多繳好幾十萬。
四、實際案例:高雄一間房,持有年數差很大
假設小陳在高雄買了一間房 1,000 萬,後來以 1,400 萬賣出,賣買相關費用合計 50 萬,土地漲價總數額 30 萬。
先算課稅所得:
1,400 − 1,000 − 50 − 30 = 320 萬
再看持有幾年,稅差很大:
| 情境 | 持有期間 | 稅率 | 要繳的稅 |
|---|---|---|---|
| A:買來隔年就賣 | 1.5 年 | 45% | 320 × 45% = 144 萬 |
| B:住了 3 年換屋 | 3 年 | 35% | 320 × 35% = 112 萬 |
| C:住了 7 年才賣 | 7 年 | 20% | 320 × 20% = 64 萬 |
| D:設籍住滿 6 年(自住) | 6 年以上 | 10% + 400萬免稅 | 320 萬 < 400 萬 → 0 元 |
看到了嗎?同一間房、同樣賺 320 萬,持有 1.5 年要繳 144 萬,但符合自住條件就是 0 元。 這就是為什麼我常跟客戶說:買房盡量以「自住、長期」為前提,稅負天差地別。(自住的 400 萬免稅條件,我另開一篇詳細寫:自用住宅 400 萬免稅額)
五、什麼時候要申報?賠錢也要報嗎?
- 申報期限:房地完成所有權移轉登記的隔天起 30 天內(預售屋是簽約日隔天起 30 天內)
- 向哪報:你的戶籍所在地國稅局,不是房子所在地
- 賠錢也要報! 沒在期限內申報,罰 3,000～30,000 元;漏報還要補稅 + 罰鍰
常見問題 FAQ
Q：繼承來的房子賣掉,持有期間怎麼算? A：繼承取得的,持有期間可以把「被繼承人持有的時間」一起併計,對你有利,通常不會被當短期重稅。
Q：賺不到 400 萬就一定免稅嗎? A：不是。要「同時」符合自住三要件(設籍、持有並居住滿 6 年、6 年內未出租營業且未用過此優惠),才有 400 萬免稅 + 超過部分 10%。只是自住但沒住滿 6 年,還是按 45%～20% 課。
Q：房地合一稅可以和綜所稅一起報嗎? A：不行,它是分開申報的,別搞混了。
賣房的稅看起來嚇人,但只要事前規劃、單據留齊,絕大多數自住換屋的人都不會被課重稅。賣前先讓我幫你試算一次,實拿多少、有沒有節稅空間,一次看明白。LINE:跟琳恩看房。
本文為一般稅務說明,實際個案請以國稅局核定與專業地政士/會計師意見為準。