自用住宅 400 萬免稅額怎麼用?三大要件 + 實例算給你看(2026)
重點摘要(TL;DR) 賣自住房,只要符合 3 個條件——①本人/配偶/未成年子女設籍、②持有並居住連續滿 6 年、③交易前 6 年內沒出租、沒營業、且沒用過這項優惠——獲利 400 萬以內全免稅,超過的部分只課 10%。這是房地合一稅裡最大的一張節稅王牌,但「眉角」很多,沒設籍、住不滿 6 年就用不到。
上一篇房地合一稅 2.0 教學講到,自住可以享 400 萬免稅 + 10%。這張王牌威力很大,但我發現很多人「以為自己符合,其實不符合」,白白多繳稅。這篇就把三個要件講到最白話。
一、三大要件,缺一不可
| 要件 | 白話解釋 | 常見踩雷 |
|---|---|---|
| 設籍 | 本人、配偶或未成年子女,戶籍要設在這間房 | 只把房子當投資,人沒遷戶籍 → 不符合 |
| 持有並居住連續滿 6 年 | 不只「持有」6 年,還要實際「住」滿 6 年 | 買來放租 5 年、自己住 1 年 → 不符合 |
| 6 年內無出租/營業 + 沒用過此優惠 | 這 6 年不能出租、不能登記公司行號;而且本人、配偶與未成年子女在交易前 6 年內未曾用過這項優惠(是「6 年內未用過」,不是「每 6 年固定可再用一次」) | 曾短期出租、登記過工作室 → 不符合 |
⚠️ 最容易忽略的雷:設籍人必須是本人、配偶或未成年子女。若這間房只有子女設籍,賣出時子女已滿 18 歲(民法已成年),就不算數了。也要提醒——設籍與居住必須連續滿 6 年,賣房前才臨時遷入是補不回來的,務必及早規劃。
二、400 萬免稅額怎麼算?
很簡單,記住兩句話:
- 獲利 ≤ 400 萬 → 全部免稅
- 獲利 > 400 萬 → 超過的部分,課 10%
三、實例:同樣賣房,差在有沒有符合自住
老王在高雄左營的房子,當初買 900 萬,現在以 1,500 萬賣出,費用與土地漲價總數額合計 100 萬。
課稅所得:
1,500 − 900 − 100 = 500 萬
情境 A：符合自住(設籍 + 住滿 6 年)
先扣 400 萬免稅額 → 剩 100 萬 100 萬 × 10% = 10 萬
情境 B：不符合自住,持有 4 年(35%)
500 萬 × 35% = 175 萬
情境 C：不符合自住,持有 1.5 年(45%)
500 萬 × 45% = 225 萬
💡 同樣賺 500 萬,符合自住只繳 10 萬,不符合最高要繳 225 萬——差了 215 萬!這就是為什麼「設籍 + 住好住滿」這麼重要。
四、實務上怎麼提前佈局?
- 買自住房,當下就把戶籍遷進去——別等到要賣才想到。
- 6 年內不要出租、不要登記公司,哪怕只租過幾個月都可能破功。
- 這項優惠要求「交易前 6 年內未曾使用過」(以本人、配偶、未成年子女合併計算),頻繁換屋要算清楚哪一間用最划算。
- 如果住不滿 6 年就得換屋(例如工作調動、生小孩要換大房),別慌——還有「重購退稅」可以幫你把繳的稅拿回來。
常見問題 FAQ
Q：夫妻一人一間房,各自都能用 400 萬免稅嗎? A：要特別小心——這項優惠的「6 年內未曾適用」是把本人、配偶與未成年子女『合併』認定的。也就是說,只要夫妻其中一人在交易前 6 年內用過 400 萬免稅,另一人 6 年內就不能再用,並非夫妻各自獨立、各用一次。實際以國稅局認定為準,建議賣前找地政士確認。
Q：「居住滿 6 年」國稅局怎麼查? A：主要看戶籍紀錄與實際居住事實(水電、生活軌跡)。設了籍但人根本沒住,被查到一樣會被否准。
Q：免稅額是 400 萬「獲利」還是 400 萬「售價」? A：是**獲利(課稅所得)**400 萬,不是售價。很多人會搞錯。
400 萬免稅是自住族的大紅包,但要提前布局。你正在規劃換屋、或不確定自己符不符合,賣之前把持有與設籍狀況給我,我幫你對條件、算清楚能省多少。LINE:跟琳恩看房。
本文為一般稅務說明,實際個案請以國稅局核定與專業地政士/會計師意見為準。