土地增值稅怎麼算?自用住宅一生一次、一生一屋 10% 優惠(2026)
重點摘要(TL;DR) 賣房子時,土地部分要繳「土地增值稅」,按土地「漲價總數額」累進課 20%/30%/40%。但自用住宅可申請 10% 優惠——分成「一生一次」(面積限制內、一輩子一次)和「一生一屋」(用過一次後、符合更嚴格條件可再用)。這筆稅由賣方負擔,賣之前就要先算進去。
賣房的稅,房地合一管「房屋 + 整體獲利」,土地增值稅則專管「土地漲多少」。兩個是不同的稅,賣房時可能都會遇到。這篇講土增稅。
一、土地增值稅課什麼?
課的是土地的「自然漲價」。用「漲價總數額」來算:
漲價總數額 = 這次移轉的申報現值 − 前次移轉現值(經物價調整後)
簡單說:這塊地公告現值從你買到賣漲了多少,就針對漲的部分課稅。
二、稅率:一般 vs 自用住宅
| 類型 | 稅率 |
|---|---|
| 一般用地 | 依漲價倍數累進 20% / 30% / 40% |
| 自用住宅用地 | 一律 10%(需申請、符合條件) |
差很大!所以自住房賣出,一定要記得申請自用住宅優惠。
💡 長期持有還能再減:一般用地若持有土地滿 20 年,超過最低稅率(20%)的部分可減徵 20%;滿 30 年減徵 30%、滿 40 年減徵 40%。高雄老屋多,持有很久的賣方別忘了這項長期持有優惠。
三、自用住宅優惠:一生一次 vs 一生一屋
① 一生一次
- 一輩子可用一次
- 面積限制:都市土地 3 公畝(約 90.75 坪)、非都市土地 7 公畝以內
- 出售前 1 年內無出租、無營業
- 本人或配偶、直系親屬設籍
② 一生一屋(用過一生一次之後還能再用) 條件更嚴,重點包括:
- 已經用過「一生一次」
- 出售時,本人 / 配偶 / 未成年子女名下只有這一戶
- 持有並設籍滿 6 年
- 出售前 5 年內無出租、無營業
- 都市土地面積 1.5 公畝、非都市 3.5 公畝以內
💡 白話:第一次賣自住房,用「一生一次」;之後若名下只剩一屋、又住滿 6 年,可用「一生一屋」再享 10%。
四、實例感受一下差距
假設某筆高雄土地,賣出時漲價總數額算出來是 300 萬,落在累進的中段(假設一般稅率約 30%):
- 一般用地:約 300 × 30% = 90 萬(實際依累進級距計算)
- 自用住宅 10%:300 × 10% = 30 萬
同一塊地,有沒有申請自用住宅優惠,差了約 60 萬。這也是為什麼賣房一定要請地政士幫你檢查能不能用優惠稅率。
五、和房地合一稅的關係
先建立正確觀念:這是兩筆各自獨立的稅,分開申報、分開繳,繳過土增稅並不能拿來抵減房地合一的稅額。
- 土增稅:針對「土地公告現值的漲幅」課
- 房地合一稅:針對「整筆交易的實際獲利」課
兩者的關聯只有一點:房地合一在計算「課稅所得」時,法規允許把「依公告土地現值計算的土地漲價總數額」從所得中減除——目的是讓同一段公告現值的漲價,不要再被當成房地合一的所得課一次。注意:
- 減除的是「所得」,不是「稅額」,兩者完全不同,別把它想成「土增稅可以抵房地合一」
- 房地合一 2.0 之後,可減除的土地漲價總數額以公告土地現值計算為上限;因申報移轉現值較高而「多繳」的那部分土增稅,只能改列費用
這段計算實務上交給地政士與國稅局核定即可。賣方該有的認知很簡單:兩筆稅都要繳,總稅負請在賣之前就試算清楚。
常見問題 FAQ
Q：土增稅是買方還賣方繳? A：法律上是**賣方(出賣人)**負擔,記得把它算進你的賣房成本。
Q：自用住宅優惠要主動申請嗎? A：要!不會自動套用。簽約、報稅時就要主張,地政士會協助。錯過可能要走更正程序。
Q：重劃區的土地,土增稅會比較高嗎? A：重劃後公告現值通常上升,漲價總數額可能變大。但重劃負擔的費用在一定條件下可列入扣除,個案差異大。
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賣一間房,可能同時碰上土增稅和房地合一好幾種稅。別被名詞嚇到——賣前把權狀資料給我,我幫你把每一筆稅先盤點清楚,該用的優惠一項都不漏。LINE:跟琳恩看房。
本文為一般稅務說明,實際個案請以地方稅稽徵機關核定與專業地政士意見為準。