看中古屋檢查清單｜漏水、壁癌、海砂屋、輻射屋怎麼看(2026)
重點摘要(TL;DR) 看中古屋,重點檢查 6 大項:漏水/水漬、壁癌、管線與電路、結構與海砂/輻射、違建(頂加/夾層)、產權與公設。帶手機手電筒、雨天看一次、不同時段各看一次。發現問題不一定不能買,而是拿來議價或評估修繕成本。看不懂沒關係——帶懂的人一起看,能少踩很多坑。
中古屋最大的優點是便宜、地段好;最大的風險是「看不出來的毛病」。我帶客戶看屋時,這份清單是基本功。你也可以印下來,看屋時逐項對。
一、漏水與水漬(最常見、最該查)
- 天花板、牆角、窗框周邊有沒有水漬、變色、起泡
- 浴室、廚房、陽台外牆——最容易滲漏的地方
- 聞味道:有沒有霉味、潮味
- 問管委會 / 屋主過去修繕紀錄
二、壁癌
- 牆面有沒有白色結晶、油漆剝落、粉化
- 成因多是濕氣與滲水,治本要找源頭,不是刷油漆蓋掉
- 嚴重壁癌 → 估修繕成本,當議價籌碼
三、管線與電路
- 水壓夠不夠(打開水龍頭、沖馬桶試)
- 排水順不順(地板排水、馬桶)
- 電箱、插座數量與老化程度(老屋常電路不足)
- 老屋若要全室重拉管線,費用不低,要算進預算
四、結構與海砂屋、輻射屋
- 樑柱、牆面有沒有明顯裂縫、混凝土剝落露鋼筋
- 海砂屋:可申請「氯離子檢測」確認
- 輻射屋:民國 71～73 年興建的建物風險較高,可上「輻射屋查詢系統」查地址
- 結構問題是大事,有疑慮寧可放棄
五、違建:頂加、夾層、加蓋
- 頂樓加蓋、陽台外推、夾層——可能被報拆,且不計入合法產權
- 別把違建坪數當成「賺到」,要確認合法性
六、產權、公設與社區
- 調土地與建物謄本:所有權人、有無抵押查封、坪數
- 公設比多少、實際室內坪多少
- 管理費、修繕基金、社區管理狀況、住戶素質
看屋小技巧
- 不同時段各看一次:白天看採光、晚上看治安噪音、雨天看漏水
- 帶手電筒照牆角、天花板
- 上下班時段看車流與停車
常見問題 FAQ
Q：發現漏水/壁癌,就一定不能買嗎? A：不一定。要看嚴重程度與成因。輕微的可修、可當議價籌碼;結構性或反覆滲漏的就要謹慎。我會幫你判斷「能不能救、要花多少」。
Q：海砂屋、輻射屋怎麼確認? A：海砂屋可做氯離子檢測;輻射屋可查輻射屋查詢系統。屋齡在高風險年份(71-73 年)的,務必確認。
Q：我自己看不懂屋況怎麼辦? A：很正常。帶懂的人一起看最實在——我帶看時會逐項幫你檢查、把風險講白,讓你買得安心。
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中古屋,會看是寶、不會看是坑。帶看時我會一項一項幫你檢查屋況,把每個缺點都變成你殺價的籌碼。想看高雄哪一區的中古屋,LINE 跟我說一聲:跟琳恩看房。