房屋稅與地價稅怎麼算?自住稅率、囤房稅 2.0 對自住族的影響(2026)
重點摘要(TL;DR) 房子「持有期間」每年要繳兩種稅:房屋稅(課房屋,自住 1%～1.2%)和地價稅(課土地,自用住宅 0.2%)。囤房稅 2.0(2024 年 7 月 1 日施行、2025 年 5 月首次開徵) 採「全國總歸戶」,多屋族非自住房屋稅率最高 4.8%;但單純自住影響很小——符合「全國單一自住、且房屋現值在縣市標準內」者,房屋稅率還從 1.2% 降到 1%。記得把自住優惠都申請下來。
買房前大家都在算頭期款,卻很少人問:「買下來之後,每年要繳多少?」這篇講「持有稅」——房屋稅和地價稅。
一、兩種「每年都要繳」的稅
| 稅目 | 課什麼 | 開徵時間 | 自住優惠稅率 |
|---|---|---|---|
| 房屋稅 | 房屋(建物) | 每年 5 月 | 自住 1%～1.2% |
| 地價稅 | 土地(持分) | 每年 11 月 | 自用住宅 0.2% |
兩個都是「按年課、針對持有」,跟你買賣賺賠無關。
二、房屋稅:自住 vs 非自住差很大
房屋稅 = 房屋現值 × 稅率。房屋現值是政府評定的(通常低於市價),稅率才是關鍵:
| 房屋類型 | 稅率 |
|---|---|
| 全國單一自住(本人+配偶+未成年子女全國僅 1 戶、且房屋現值在縣市標準內) | 1% |
| 一般自住(設籍、無出租營業、全國 3 戶內) | 1.2% |
| 非自住住家(多屋) | 囤房稅 2.0 下,各縣市 2%～4.8% |
| 出租或繼承共有 | 另有級距 |
⚠️ 自住房屋稅要符合:無出租營業 + 本人或親屬設籍 + 本人連同配偶與未成年子女全國合計 3 戶以內,且每戶都要實際自住。
三、囤房稅 2.0:多屋族要注意,自住族別緊張
2024 年 7 月 1 日施行、2025 年 5 月首次開徵的囤房稅 2.0(房屋稅差別稅率 2.0),重點:
- 全國總歸戶:以前是各縣市分開算,現在「全國」一起數你有幾戶
- 非自住住家稅率提高,多屋族持有成本明顯上升(最高 4.8%)
- 單純自住、3 戶內的人,影響很小;若「全國只有這 1 戶自住、房屋現值在標準內」,稅率還從 1.2% 降到 1%(高雄市 114 年起約 42 萬戶受惠)
💡 對自住族的提醒:如果你名下有「空著沒人設籍」的房,可能被當非自住課較高稅率。記得把戶籍設好、把自住優惠申請下來。
四、地價稅:自用住宅 0.2%
地價稅 = 地價總額(課稅地價)× 稅率:
| 類型 | 稅率 |
|---|---|
| 自用住宅用地 | 0.2% |
| 一般用地 | 累進 1%～5.5% |
申請自用住宅地價稅,要在每年 9 月 22 日前提出,當年才適用,所以買房後別忘了去辦。
五、實例:一間自住房一年繳多少?
假設高雄一間自住公寓,房屋現值 80 萬、課稅地價 150 萬:
- 房屋稅 = 80 萬 × 1.2% = 9,600 元/年(若為全國單一自住且現值在標準內,適用 1% = 8,000 元)
- 地價稅 = 150 萬 × 0.2% = 3,000 元/年
- 合計約 1.1～1.26 萬/年
自住的持有稅其實不高。真正會痛的是「多屋、又沒設自住」的情況。
常見問題 FAQ
Q：剛買的房,這些稅誰繳? A：成交時會按持有天數買賣雙方分攤當年度稅款,地政士會在結算時處理。
Q：自住優惠要每年重辦嗎? A：不用,核准後沒變動就持續適用;但若用途改變(改出租、戶籍遷出)要主動申報,否則被查到會補稅加罰。
Q：囤房稅 2.0 會讓多屋族拋售、房價下跌嗎? A：會增加多屋族的持有成本,長期對「養房惜售」有抑制作用,但對房價的實際影響還要看整體景氣與供需,別過度解讀單一政策。
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本文為一般稅務說明,各縣市稅率與優惠條件可能不同,實際以地方稅稽徵機關規定為準。