委託賣房全流程｜專任約 vs 一般約、仲介費、時程一次看(2026)
重點摘要(TL;DR) 委託賣房的流程是:訂價 → 簽委託(專任約/一般約)→ 屋況整理與行銷曝光 → 帶看篩客 → 議價斡旋 → 簽約付定 → 用印過戶 → 完稅交屋。專任約=只給一家、業者全力投入;一般約=多家同賣、但易淪為「誰先賣到算誰的」。仲介服務費的法定上限是買賣雙方報酬「合計」不得超過成交價 6%(常見分配如賣方 4%+買方 2%,或賣方 6%;可議)。重點不是費率高低,而是有沒有人真的幫你把房子賣好。
很多屋主第一次賣房,最怕「簽下去就被綁住、又不知道對方有沒有用心賣」。這篇把委託賣房的流程、合約類型、費用講清楚,讓你委託得安心。
一、委託賣房的完整流程
| 步驟 | 內容 | 重點 |
|---|---|---|
| ① 訂價 | 用實價登錄抓合理價 | 訂對價是成敗關鍵(訂價策略) |
| ② 簽委託 | 選專任約或一般約 | 看清楚委託期間、費用、條款 |
| ③ 整理與行銷 | 清潔、拍照、VR、上架曝光 | 第一印象決定成交速度 |
| ④ 帶看篩客 | 過濾真正有意願有能力的買方 | 保護你的時間與隱私 |
| ⑤ 議價斡旋 | 居中協調價格與條件 | 替你守住底價、爭取條件 |
| ⑥ 簽約付定 | 買方下定、簽買賣契約 | 確認履約保證 |
| ⑦ 用印過戶 | 備件、繳稅、地政過戶 | 賣方繳土增稅、房地合一稅 |
| ⑧ 完稅交屋 | 點交、結算、撥款 | 履保專戶確認到款再交屋 |
二、專任約 vs 一般約
| 類型 | 特點 | 優點 | 缺點 |
|---|---|---|---|
| 專任委託 | 只委託一家 | 業者全力投入、行銷資源集中、責任明確 | 綁定一家,需慎選對象 |
| 一般委託 | 同時委託多家 | 曝光管道多 | 易淪為「比快不比用心」,各家投入有限、資訊混亂 |
💡 我的看法:找到對的人,專任約往往賣得更好——因為業者願意投入行銷資源、全力幫你成交,而不是「順便掛著」。關鍵在你信不信任這個人。
三、仲介服務費怎麼算?
- 法定上限:依內政部「不動產仲介經紀業報酬計收標準」,仲介向買賣雙方收取的報酬「總額合計,不得超過成交價金的 6%」(租賃案件為 1.5 個月租金)。實務分配依個案議定(例如賣方 4%+買方 2%,或賣方 6%);要注意常聽到的「賣 6%+買 2%」合計已是 8%、超過法定上限,並非買賣各自都能收到上限
- 可以議:費率與服務內容可談,但別只比費率
- 重點看服務:行銷投入、帶看品質、議價能力、流程把關——這些才決定你「賣多少、賣多快、有沒有糾紛」
四、委託前該確認的事
委託是一段合作關係,簽約前把這幾件事談清楚,雙方都安心:
- 委託期間 — 把一間房賣到好價,需要時間鋪陳:專業攝影、VR、全通路曝光、議價,都要完整跑過一輪。期間太短只能急售、容易被砍價;以一年為基礎的專任約,才讓業者敢投入資源、替你爭取最好的條件。
- 行銷規劃 — 上哪些平台?有沒有 VR 實景、專業攝影、LED 看板?行銷的深度,決定你的房子被多少「對的買方」看見。
- 回報機制 — 多久回報一次帶看狀況與市場反應?專業的業者讓你清楚掌握進度,而不是把房子丟著等運氣。
- 白紙黑字 — 服務費、解約條件寫清楚。透明,是專業的基本。
常見問題 FAQ
Q：簽了專任約,如果業者不認真怎麼辦? A：所以「選對人」比「選約別」更重要。簽約前確認對方的行銷規劃與回報機制;合約也會有委託期間,到期可重新評估。
Q：一般約多家賣,不是曝光更多嗎? A：曝光看似多,但每家投入有限、容易資訊混亂,甚至削價競爭。專任約讓一家全力投入,通常結果更好。
Q：服務費可以殺價嗎? A：與其砍費率,更該問的是「這筆服務值不值」。便宜卻沒人用心賣,房子拖著、被砍價、甚至出糾紛,損失的遠比省下的服務費多。我收的,是把你的房子賣到好價、賣得安心的專業——這是對價,不是成本。
賣房,選對人比什麼都重要——同一間房,不同的人賣,結果可以差很多。把你的房子和時間需求交給我,實價登錄訂價、全通路曝光、全程把關,我會把它當自己的房子來賣。LINE:跟琳恩看房。